Die Pflichten nach dem Geldwäschegesetz gemäß § 2 Absatz 1 Nr. 10 GwG für Immobilienmakler
Das Geldwäschegesetz § 2 Absatz 1 Nr. 10 GwG, auferlegt Immobilienmaklern spezielle Pflichten. Das Geldwäschegesetz soll dabei helfen, kriminelle Strukturen und Terrorismus zu bekämpfen. Weil Immobiliengeschäfte grundsätzlich für Geldwäsche missbraucht werden können, verpflichtet der Staat Makler zur Mithilfe. Sie müssen ihre Mitarbeiter überprüfen und schulen. Außerdem müssen sie die Identität ihrer Kunden feststellen und Geldwäsche-Verdachtsfälle umgehend den Behörden melden. Verstoßen Makler gegen diese Pflichten, drohen hohe Bußgelder.
Interne Sicherungsmaßnahmen:
Das Geldwäschegesetz greift nicht erst dann, wenn die konkrete Gefahr der Geldwäsche besteht. Makler müssen jederzeit auf Nachfrage der zuständigen Behörden nachweisen können, dass und wie sie ihren Pflichten nachgekommen sind. Immobilienprofis müssen ihre Mitarbeiter auf Zuverlässigkeit überprüfen und sie über die Regelungen des Gesetzes schulen. Sämtliche Dokumente, die die Erfüllung der Maklerpflichten zum Geldwäschegesetz belegen, müssen mindestens fünf Jahre aufbewahrt werden. Dazu gehören zum Beispiel Belege, dass Mitarbeiter geschult wurden, als auch Kopien von der Identitätsfeststellung von Kunden.
Externe Sicherungsmaßnahmen:
Neben den internen Maßnahmen gibt es auch kundenspezifische Sorgfaltspflichten, die der Makler in Hinblick auf das Geldwäschegesetz erfüllen muss. So ist der Immobilienmakler verpflichtet, die Identität seiner Kunden festzustellen, mit denen er eine Geschäftsbeziehung eingehen will. Das gilt sowohl für Käufer als auch Verkäufer. Identifiziert werden müssen übrigens nicht nur die Verkäufer und Kaufinteressenten selbst, sondern auch Personen, die diese vertreten.
Bei natürlichen Personen sollte der Kunde geeignete Dokumente, also zum Beispiel einen Personalausweis oder einen Pass, vorlegen können. Die im Ausweis enthaltenen Daten wie Name, Anschrift, Ausweisnummer, Geburtsname und -datum, Nationalität sowie die ausstellende Behörde muss der Makler dokumentieren. Idealerweise fertigt der Makler eine Ausweiskopie an und legt diese zu den Akten.
Wichtig: Der Datenschutz muss gewährt sein. Die Kopie hat nur in den Akten etwas zu suchen, die Daten dürfen nicht an Dritte (mit Ausnahme der anfordernden Strafverfolgungsbehörden) weitergegeben werden.
Bei juristischen Personen, also Unternehmen, die keine Personengesellschaften sind, gestaltet sich die Überprüfung und Dokumentation gegebenenfalls etwas komplexer. Hier müssen Sitz und Anschrift der Gesellschaft, die Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder deren gesetzliche Vertreter erfasst werden. Sofern Personen oder auch Unternehmen mehr als 25 Prozent Anteil an dem Unternehmen, das das Immobiliengeschäft tätigen will, halten, müssen auch diese sogenannten wirtschaftlichen Berechtigten erfasst werden. Zur Dokumentation sollte eine Kopie des Handelsregisterauszugs angefertigt werden. Gegebenenfalls ist auch eine Gesellschafterliste notwendig, insbesondere dann, wenn die Gesellschafterstruktur aus vielen Mitgliedern besteht und unübersichtlich ist.
Geldwäscheverdacht: Was tun im Ernstfall!
Hat der Immobilienmakler den Verdacht, dass irgendetwas „faul“ ist an seinem Kunden, muss er von sich aus tätig werden: Seinen Geldwäscheverdacht muss er bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) in der Generalzolldirektion melden. Die Verdachtsmeldung muss grundsätzlich elektronisch erfolgen, über das Portal der FIU: goAML. Um es zu nutzen, ist eine Registrierung erforderlich.
Es gibt aber eine Übergangszeit: Bis voraussichtlich Februar 2018 können Verdachtsmeldungen auch noch auf dem amtlichen Formular per Fax abgegeben werden. Ein Verdachtsfall liegt insbesondere dann vor, wenn:
- der Kunde ein offensichtlich wirtschaftlich unsinniges Geschäft tätigen will. Ein solcher Verdacht kann zum Beispiel gegeben sein, wenn der Interessent bereit ist, einen viel höheren als den marktüblichen Preis zu zahlen.
- der Kunde die Maklerprovision oder Teile des Kaufpreises als Vorschuss bar zahlen will.
- der Kunde auf einer Unterbeurkundung besteht. Das bedeutet, dass der Kunde wünscht, dass im Notarvertrag ein niedrigerer als der vereinbarte Kaufpreis stehen soll und der restliche Teil unter der Hand bar an den Verkäufer übergeben werden soll.
- der Kunde keinen Kapital- oder Finanzierungsnachweis erbringen will.
- ein Kapital- oder Finanzierungsnachweis von einer Bank aus einem Steuerparadies stammt.
- der Kunde offensichtlich nur als Strohmann für einen unbekannten Dritten agiert.
- der Kunde ohne nachvollziehbare Begründung keinen Ausweis oder Pass vorlegen will oder sonst seine Identität verschleiern will. Das gilt insbesondere auch, wenn der Kunde auf Anonymität pocht.
- das angestrebte Geschäft nicht mit den wirtschaftlichen Verhältnissen des Kunden in Einklang zu bringen ist, etwa weil der Kaufpreis nicht mit dem angegebenen Beruf und dem Einkommen in Einklang zu bringen ist.
- der Kunde eine Wohnimmobilie in Deutschland erwerben will, die typischerweise ein Eigennutzerobjekt ist, ohne in der Bundesrepublik einen festen Wohnsitz anzustreben.
Verstöße gegen das Geldwäschegesetz: Welche Sanktionen drohen
Die für viele Branchen im Geldwäschegesetz festgelegte Transaktionsgrenze in Höhe von 10.000 Euro greift bei Maklertätigkeiten nicht. Selbst wenn nur ein Tiefgaragenstellplatz für 12.000 Euro verkauft werden soll, müssen Makler bei Veräußerungsgeschäften den Sorgfaltspflichten des Geldwäschegesetzes zwingend nachkommen.Verstößt ein Immobilienmakler gegen die Sorgfalts- und Dokumentationspflichten des Geldwäschegesetzes, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann (GwG, § 17, Abs.
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| Kurzfassung Pflichten der Immobilienmakler nach dem GwG |
| Immobilienmakler sind Verpflichtet gem. § 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG und müssen spezielle Pflichten erfüllen.
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| Erfüllung der Pflichten nach GwG |
| Die Pflicht zur Identifizierung ist in den einzelnen Fällen zu folgenden Zeitpunkten zu erfüllen:
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| Verdachtsmeldung durch den Makler |
| In den folgenden Fällen oder bei Vorliegen einer Kombination aus den verschiedenen Fallgestaltungen wird hat der Makler eine Verdachtsmeldung vorzunehmen:
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| Weitere Maßnahmen des Maklers |
| Bitte beachten Sie, dass Makler verpflichtet sind, laufende Maßnahmen zur Kontrolle einer Geschäftsbeziehung vorzunehmen. Wir erfüllen diese gesetzliche Pflicht, indem wir z.B.
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